Sudah punya izin, tapi kenapa kos-kosan di Dharmahusada tetap diperiksa Pemkot Surabaya?

Sudah Punya PBG, Kok Kos Masih Dipersoalkan? Belajar dari Kasus Dharmahusada Surabaya

Punya PBG bukan berarti persoalan bangunan otomatis selesai.

Polemik pembangunan kos-kosan di kawasan Dharmahusada Permai, Mulyorejo, Surabaya menjadi contoh menarik tentang bagaimana persoalan bangunan tidak selalu sesederhana “punya izin atau tidak”.

Di satu sisi, pemilik menyatakan bahwa perizinan bangunan telah dilengkapi dan PBG telah terbit sebelum berlakunya Perda Kota Surabaya Nomor 4 Tahun 2026 tentang Hunian yang Layak.

Di sisi lain, warga mempersoalkan keberadaan bangunan tersebut. Pemerintah Kota Surabaya kemudian melakukan peninjauan lapangan untuk mengevaluasi kondisi bangunan dan perizinannya.

Dalam peninjauan pada 4 Agustus 2026, DPRKPP Surabaya menyebut terdapat bagian bangunan yang tidak sesuai dengan perizinan.

Dari sinilah muncul pertanyaan yang jauh lebih penting bagi pemilik properti:

Kalau PBG sudah terbit, kenapa bangunan masih bisa dipersoalkan?

Jawabannya tidak cukup hanya dengan melihat apakah pemilik memiliki dokumen PBG atau tidak.

Masalah Bangunan Tidak Selalu Dimulai dari Tidak Punya Izin

Banyak pemilik bangunan menganggap persoalan perizinan selesai setelah PBG terbit.

Padahal ada pertanyaan lain yang tidak kalah penting:

Apakah bangunan yang benar-benar berdiri di lapangan sesuai dengan dokumen dan rencana yang telah disetujui?

Kasus Dharmahusada menunjukkan pentingnya pertanyaan tersebut.

Dalam pemberitaan JatimNow, DPRKPP Surabaya melakukan peninjauan lapangan terhadap bangunan kos di kawasan RW 11, Perumahan Dharmahusada Permai, pada 4 Agustus 2026. Dari peninjauan tersebut, DPRKPP menyebut terdapat bagian bangunan yang tidak sesuai dengan perizinan.

Sementara itu, pihak pemilik melalui kuasa hukumnya menyatakan bahwa perizinan telah dilengkapi.

Artinya, persoalannya bukan sekadar:

“Ada PBG atau tidak?”

Tetapi juga:

“Apakah bangunan yang berdiri benar-benar sesuai dengan PBG tersebut?”

Inilah bagian yang sering luput dari perhatian pemilik properti.

PBG Bukan Sekadar Dokumen yang Disimpan

PBG atau Persetujuan Bangunan Gedung bukan hanya dokumen administratif yang disimpan setelah proses perizinan selesai.

PBG berkaitan dengan rencana dan persyaratan bangunan yang akan dilaksanakan.

Karena itu, setelah PBG terbit, pelaksanaan pembangunan tetap perlu mengacu pada dokumen yang telah disetujui.

Sederhananya:

Punya PBG adalah satu hal. Membangun sesuai PBG adalah hal yang berbeda.

Perbedaannya bisa terlihat dari berbagai aspek, seperti jumlah lantai, ketinggian bangunan, fungsi bangunan, konfigurasi ruang, maupun aspek teknis lain yang tercantum dalam dokumen.

Ketika kondisi fisik bangunan berbeda dengan dokumen perizinannya, persoalan baru dapat muncul meskipun pemilik memang memiliki dokumen PBG.

Karena itu, memiliki dokumen saja tidak cukup.

Dokumen dan kondisi fisik bangunan harus berjalan beriringan.

Kasus Dharmahusada Juga Berkaitan dengan Perubahan Aturan

Ada lapisan lain yang membuat kasus ini semakin menarik.

Kota Surabaya saat ini memiliki Perda Nomor 4 Tahun 2026 tentang Hunian yang Layak, yang ditetapkan dan diundangkan pada 31 Maret 2026. Peraturan tersebut antara lain mengatur penyelenggaraan hunian yang layak serta usaha rumah kos.

Dalam polemik Dharmahusada, pihak pemilik menyatakan bahwa PBG telah terbit sebelum aturan baru tersebut berlaku.

Di sinilah muncul pertanyaan:

Bagaimana posisi izin yang sudah terbit ketika kemudian terdapat ketentuan baru yang berlaku?

Pertanyaan tersebut tidak tepat jika langsung dijawab dengan:

“Aturan baru otomatis membatalkan izin lama.”

Posisinya perlu dilihat berdasarkan konteks hukum dan administrasi yang berlaku, termasuk kapan izin diterbitkan, apa isi dokumennya, bagaimana kondisi aktual bangunan, serta ketentuan yang berlaku terhadap bangunan tersebut.

Jadi, jangan hanya melihat satu sisi.

Tanggal terbit izin penting. Kondisi fisik bangunan juga penting. Aturan yang berlaku juga penting.

Jangan Hanya Mengecek “Sudah Ada PBG atau Belum”

Dari kasus ini, ada pelajaran penting bagi pemilik rumah, pemilik kos, investor properti, maupun pengusaha yang sedang membangun atau mengubah fungsi bangunan.

Sebelum pembangunan dilakukan, setidaknya ada beberapa hal yang perlu diperhatikan.

1. Kesesuaian tata ruang

Rencana pembangunan dan pemanfaatan bangunan perlu diperiksa terhadap ketentuan tata ruang yang berlaku.

Jangan sampai rencana usaha sudah matang, tetapi lokasi atau pemanfaatannya tidak sesuai dengan ketentuan kawasan.

Surabaya sendiri memiliki Perda Nomor 3 Tahun 2025 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2025–2045 yang menjadi salah satu regulasi penting dalam konteks tata ruang kota.

2. Kesesuaian PBG dengan rencana pembangunan

Pastikan dokumen PBG benar-benar mencerminkan bangunan yang akan dibangun.

Jangan sampai saat perencanaan jumlah lantainya berbeda, fungsi ruangnya berbeda, atau bentuk bangunannya berbeda dengan kondisi yang akhirnya dilaksanakan.

3. Kesesuaian kondisi fisik dengan dokumen

Setelah bangunan berdiri, jangan berhenti pada kalimat:

“PBG sudah ada.”

Periksa kembali kondisi aktualnya.

Apakah jumlah lantai sesuai?

Apakah ketinggiannya sesuai?

Apakah fungsi bangunan sesuai?

Apakah perubahan selama pembangunan sudah tercermin dalam dokumen yang diperlukan?

Pengecekan seperti ini penting untuk menemukan potensi ketidaksesuaian lebih awal.

4. Perubahan regulasi

Aturan dapat berubah.

Karena itu, pemilik properti perlu mengetahui apakah terdapat ketentuan baru yang berkaitan dengan fungsi, pemanfaatan, atau persyaratan bangunan yang dimilikinya.

Namun, perubahan aturan juga tidak boleh langsung diterjemahkan secara sederhana sebagai pembatalan otomatis terhadap semua izin yang sudah terbit.

Setiap kasus perlu dilihat berdasarkan dokumen dan ketentuan yang berlaku.

Kesalahan yang Sering Baru Terlihat Setelah Bangunan Berdiri

Masalah bangunan tidak selalu muncul karena pemilik sengaja mengabaikan aturan.

Kadang masalah muncul karena perubahan kecil selama proses pembangunan.

Misalnya: menambah lantai, mengubah fungsi ruang, mengubah bentuk bangunan, menambah area tertentu, atau melakukan perubahan lain yang tidak lagi sesuai dengan rencana awal.

Saat bangunan masih berupa gambar, perubahan mungkin terasa mudah.

Tetapi ketika bangunan sudah berdiri, perubahan tersebut bisa menjadi jauh lebih rumit.

Itulah mengapa pemeriksaan kesesuaian sebaiknya tidak dilakukan setelah muncul masalah.

Lebih baik menemukan ketidaksesuaian saat masih bisa diperbaiki daripada setelah bangunan selesai dan mulai dipersoalkan.

Pelajaran dari Polemik Kos Dharmahusada

Kasus Dharmahusada sebaiknya tidak hanya dilihat sebagai konflik antara warga dan pemilik kos.

Ada pelajaran yang lebih luas bagi pemilik properti:

Jangan hanya bertanya, “Apakah saya sudah punya izin?”

Tanyakan juga:

“Apakah bangunan saya benar-benar sesuai dengan izin dan ketentuan yang berlaku?”

Karena dalam praktiknya, ada perbedaan antara memiliki dokumen perizinan dan melaksanakan pembangunan sesuai dengan dokumen tersebut.

Dan ketika keduanya tidak berjalan beriringan, potensi persoalan bisa muncul di kemudian hari.

Sebelum Bangun Kos, Cek Sebelum Terlambat

Jika Anda sedang merencanakan pembangunan kos, renovasi, perubahan fungsi rumah menjadi kos, pembangunan ruko, atau pengembangan properti lainnya, jangan hanya fokus pada biaya konstruksi.

Periksa sejak awal:

Tata ruang rencana bangunan PBG pelaksanaan pembangunan kondisi aktual bangunan.

Semakin awal potensi ketidaksesuaian ditemukan, semakin besar peluang untuk menanganinya sebelum menjadi masalah yang lebih besar.

Mahkota Sejahtera membantu pemilik usaha dan properti dalam konsultasi PBG, SLF, serta kebutuhan perizinan bangunan.

Jika Anda sedang merencanakan pembangunan atau ingin memastikan bangunan yang sudah ada sesuai dengan dokumen perizinannya, lebih baik diperiksa sekarang daripada menunggu sampai dipersoalkan.