Pemilik bangunan lama di kawasan Jl. Kembang Jepun, Surabaya, sering kali baru menyadari kebutuhan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) ketika hendak memperpanjang sewa, mengajukan kredit dengan jaminan properti, atau saat ada teguran dari Dinas PUPR CKTR Kota Surabaya. Masalahnya, bangunan di koridor bersejarah ini rata-rata sudah berdiri puluhan tahun - sebagian bahkan dari era kolonial - sehingga proses penerbitan SLF jauh lebih rumit dibanding bangunan baru yang sejak awal dirancang sesuai standar terkini.
Kenapa Bangunan Lama di Kembang Jepun Butuh Perhatian Khusus?
Kembang Jepun bukan sekadar jalan biasa. Kawasan ini masuk dalam area yang diidentifikasi Pemkot Surabaya sebagai zona cagar budaya atau setidaknya bernilai historis. Implikasinya ada dua sisi yang saling tarik-menarik:
Pertama, secara regulasi, bangunan tetap wajib memenuhi standar kelaikan fungsi - termasuk aspek struktural, proteksi kebakaran, sanitasi, dan aksesibilitas. Kedua, karena statusnya di kawasan heritage, modifikasi besar-besaran untuk memenuhi standar baru bisa berbenturan dengan aturan pelestarian. Pemilik bangunan sering terjebak di antara dua tuntutan ini.
Selain itu, banyak bangunan di koridor ini sudah berganti pemilik atau pengelola berkali-kali. Dokumen asli seperti IMB (atau PBG bagi bangunan yang lebih baru), gambar as-built, dan catatan renovasi nyaris tidak pernah tersimpan lengkap. Padahal Dinas PUPR CKTR Kota Surabaya membutuhkan dokumen-dokumen itu sebagai dasar pengkajian teknis.
Masalah Paling Sering Ditemui di Lapangan
1. Dokumen Perizinan yang Hilang atau Tidak Pernah Ada
Bangunan yang dibangun sebelum era digitalisasi perizinan sering kali tidak punya salinan IMB, atau IMB-nya sudah tidak sesuai dengan kondisi bangunan saat ini karena sudah direnovasi berkali-kali tanpa izin tambahan. Dalam kasus seperti ini, langkah pertama biasanya adalah melakukan pengukuran ulang dan pembuatan gambar as-built drawing terbaru yang merepresentasikan kondisi nyata bangunan.
2. Struktur yang Sudah Dimodifikasi Tanpa Perhitungan
Penambahan lantai mezzanine, penutupan ventilasi alami untuk dijadikan ruang gudang, atau pembobokan dinding pemikul beban - modifikasi semacam ini sangat umum di bangunan komersial tua. Masalahnya, setiap perubahan itu berpotensi memengaruhi kelaikan struktur. Tim assessor perlu melakukan kajian struktur (biasanya melibatkan pengujian seperti hammer test atau bahkan core drill pada elemen beton) untuk memastikan bangunan masih aman.
3. Sistem Proteksi Kebakaran yang Minim
Bangunan lama di Kembang Jepun umumnya dibangun saat standar proteksi kebakaran belum seketat sekarang. Jalur evakuasi sempit, APAR tidak tersedia atau kedaluwarsa, dan instalasi listrik sudah tidak layak adalah temuan yang hampir selalu muncul. Ini menjadi salah satu poin kritis dalam penilaian kelaikan fungsi, karena kawasan padat seperti Kembang Jepun memiliki risiko kebakaran yang lebih tinggi.
4. Status Cagar Budaya atau Kawasan Heritage
Jika bangunan termasuk dalam daftar cagar budaya, pemilik tidak bisa sembarangan mengubah fasad atau elemen arsitektur tertentu. Ini berarti solusi teknis untuk memenuhi standar SLF harus kreatif - misalnya menambahkan sistem pemadam tanpa merusak struktur asli, atau memasang tangga darurat di sisi bangunan yang tidak menghadap jalan utama.
Proses Pengurusan SLF Melalui Dinas PUPR CKTR Surabaya
Secara garis besar, alur pengurusan SLF untuk bangunan eksisting di Surabaya melibatkan beberapa tahap:
- Persiapan dokumen: sertifikat tanah, IMB/PBG (atau surat keterangan jika tidak ada), gambar as-built terbaru, dan identitas pemilik/pengelola.
- Pengkajian teknis: dilakukan oleh pengkaji teknis yang memiliki sertifikasi, mencakup aspek arsitektur, struktur, mekanikal-elektrikal-plumbing (MEP), proteksi kebakaran, dan aksesibilitas.
- Penyusunan laporan kelaikan: hasil kajian dituangkan dalam laporan rekomendasi - apakah bangunan laik fungsi, laik fungsi bersyarat (perlu perbaikan tertentu), atau tidak laik.
- Pengajuan ke Dinas PUPR CKTR: laporan beserta dokumen pendukung diajukan untuk proses verifikasi dan penerbitan SLF.
Untuk bangunan lama, tahap pengkajian teknis biasanya memakan waktu paling lama karena banyak temuan yang perlu dievaluasi dan didiskusikan solusinya. Jangan heran jika prosesnya memerlukan beberapa kali kunjungan lapangan.
Apa yang Bisa Dilakukan Pemilik Bangunan Sekarang?
Kalau Anda memiliki atau mengelola bangunan lama di kawasan Kembang Jepun dan belum punya SLF, langkah paling produktif adalah memulai dari audit internal sederhana: cek apakah dokumen IMB masih ada, identifikasi modifikasi apa saja yang pernah dilakukan, dan periksa kondisi instalasi listrik serta alat pemadam kebakaran. Informasi awal ini akan sangat membantu ketika konsultan teknis mulai melakukan pengkajian formal.
Yang sering menjadi kesalahan adalah menunda sampai ada teguran resmi atau sampai SLF menjadi syarat mutlak untuk transaksi properti. Pada titik itu, tekanan waktu membuat proses jadi terburu-buru, biaya membengkak karena perbaikan harus dilakukan secepat mungkin, dan risiko bangunan dinilai tidak laik fungsi justru meningkat.
Kapan Perlu Melibatkan Konsultan?
Untuk bangunan sederhana satu lantai yang kondisinya masih relatif original, pemilik mungkin bisa menyiapkan sebagian dokumen sendiri. Tapi untuk bangunan multi-lantai, bangunan yang sudah banyak dimodifikasi, atau bangunan di kawasan cagar budaya, melibatkan konsultan teknis sejak awal akan menghemat waktu dan mengurangi risiko bolak-balik revisi. Konsultan yang berpengalaman di wilayah Surabaya juga biasanya sudah memahami alur dan ekspektasi Dinas PUPR CKTR, sehingga proses berjalan lebih efisien.
CV. Mahkota Sejahtera menyediakan layanan pengkajian teknis dan pendampingan pengurusan SLF untuk bangunan eksisting di Surabaya dan sekitarnya, termasuk bangunan-bangunan lama di kawasan seperti Kembang Jepun yang punya tantangan teknis dan administratif tersendiri. Jika Anda butuh gambaran awal tentang apa saja yang perlu disiapkan untuk bangunan Anda secara spesifik, konsultasi awal bisa menjadi titik mulai yang tepat sebelum masuk ke proses formal.