Kebutuhan ruang hunian yang lebih luas di tengah keterbatasan unit tipe besar mendorong sejumlah pemilik apartemen di Surabaya mengambil langkah pintas: membeli dua unit bersebelahan atau antarlantai, lalu menggabungkannya (combines units). Demi menciptakan tata ruang terbuka (open-plan layout), kontraktor interior yang ditunjuk kerap langsung membobok dinding partisi pemisah antarlantai atau antarunit.
Banyak pemilik unit berasumsi bahwa dinding di dalam batas kepemilikan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (SHM Sarusun) dapat dirombak secara bebas. Asumsi keliru ini mengabaikan fakta teknis bahwa gedung bertingkat tinggi (high-rise building) dirancang dengan sistem struktur kaku terpadu. Membobok dinding tanpa kajian rekayasa struktur dan tanpa izin resmi bukan sekadar pelanggaran tata tertib gedung, melainkan ancaman langsung terhadap ketahanan gempa menara serta membuka sanksi pencabutan izin tinggal oleh pengelola.
Ancaman Integritas Ketahanan Seismik Menara Apartemen
Menara apartemen bertingkat puluhan lantai bertumpu pada interaksi kompleks antara kolom, balok, pelat lantai, dan dinding geser beton bertulang (shear wall). Bahkan pada dinding pembatas antarunit yang menggunakan bata ringan atau panel pracetak (precast), keberadaannya sering kali diperhitungkan dalam analisis kekakuan lateral (stiffness) bangunan gedung terhadap terpaan angin pesisir dan beban gempa bumi.
Ketika perombakan dilakukan secara serampangan tanpa perhitungan insinyur struktur:
- Pemotongan Komponen Struktur Geser (Shear Wall Damage): Menjebol dinding beton struktural memotong tulangan baja utama, menciptakan konsentrasi tegangan baru (stress concentration), dan melemahkan kapasitas gedung dalam menahan gaya lateral seismik.
- Retak Rambat Antarlantai (Structural Cracking): Hilangnya elemen penopang memicu lendutan berlebih (excessive deflection) pada pelat lantai atas dan bawah, menimbulkan retak struktural pada dinding unit tetangga sekitar.
- Kerusakan Sistem MEP Vertikal Bersama: Di dalam dinding pembatas antarunit kerap tertanam jalur instalasi mekanikal, elektrikal, pipa sprinkler kebakaran, atau saluran ventilasi (shaft) bersama yang jika terputus dapat memicu kebocoran air massal atau kegagalan proteksi kebakaran gedung.
Penolakan Verifikasi PBG Perubahan dan Ancaman Pengguguran SLF
Renovasi yang mengubah denah arsitektur, beban struktur, atau luasan unit apartemen wajib melalui mekanisme persetujuan teknis pemerintah. Setiap perubahan tata ruang vertikal yang berdampak pada keselamatan struktur wajib diperbarui melalui SIMBG Kementerian PUPR.
Jika proses penggabungan unit dilakukan secara ilegal tanpa persetujuan dinas teknis:
- Penolakan PBG Perubahan Fungsi/Struktur: Permohonan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) renovasi ditolak karena ketiadaan kalkulasi struktur resmi dan ketiadaan rekomendasi tim ahli bangunan gedung.
- Pengguguran Kelayakan Sertifikat Laik Fungsi (SLF): Modifikasi struktur tanpa izin dapat menggugurkan status keandalan bangunan secara menyeluruh, menghambat perpanjangan SLF menara apartemen secara berkala.
- Beban Pembuktian Forensik Struktur: Pemilik unit dapat diwajibkan membiayai audit forensik struktur independen (structural integrity assessment) guna membuktikan bahwa pembobokan tersebut tidak membahayakan menara.
Sanksi Pengelola Gedung: Pemutusan Akses hingga Pencabutan Izin Huni
Badan pengelola apartemen, baik pengelola sementara bentukan pengembang maupun Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), memiliki otoritas penuh menegakkan aturan kepenghunian (house rules). Dinding pembatas antarunit secara hukum sering kali diklasifikasikan sebagai bagian bersama yang integritasnya dilindungi undang-undang.
Langkah tegas yang segera dijatuhkan pengelola gedung terhadap pelanggaran renovasi struktur meliputi:
- Penyitaan Deposit Renovasi dan Denda Administratif: Pengelola berhak menahan penuh deposit renovasi serta memberlakukan denda harian atas pelanggaran modifikasi terlarang.
- Pemutusan Akses Utilitas dan Layanan Gedung: Penghentian suplai listrik, air bersih, serta penonaktifan kartu akses lift menuju lantai unit bersangkutan.
- Pencabutan Izin Tinggal (Fit-Out Stop Order): Penerbitan larangan huni resmi serta pelarangan kontraktor melanjutkan pekerjaan renovasi di dalam lingkungan gedung.
- Perintah Pemulihan Struktur (Structural Restitution): Kewajiban mengembalikan kondisi dinding ke bentuk semula dengan spesifikasi teknis yang disupervisi konsultan struktur atas biaya pemilik unit sepenuhnya.
Perlindungan Nilai Aset Properti Vertikal Melalui Kepatuhan Regulasi
Menggabungkan unit apartemen merupakan langkah peningkatan nilai aset yang bernilai tinggi apabila dieksekusi secara legal dan taat kaidah teknik sipil. Memaksakan perombakan tanpa izin teknis hanya akan mengundang sengketa dengan pengelola, merugikan penghuni lain, serta menurunkan nilai jual kembali (resale value) properti akibat cacat izin struktur. Audit kelayakan struktur, verifikasi pertelaan pemisahan ruang, dan pemenuhan izin bangunan gedung sejak awal adalah perlindungan mutlak bagi kenyamanan dan keamanan investasi Anda.
Amankan Rencana Renovasi & Legalitas Penggabungan Unit Apartemen Anda
Pengkajian rekayasa struktur, audit dinding geser, penyesuaian dokumen pertelaan unit bersama PPPSRS, serta pengurusan perizinan PBG renovasi di sistem perizinan bangunan gedung menuntut keahlian teknis multidisiplin. Pastikan perombakan unit apartemen Anda aman secara struktur dan patuh regulasi gedung bersama tim konsultan ahli CV Mahkota Sejahtera.
Referensi Regulasi Resmi
- Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
- Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Bangunan Gedung
- Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia
- SIMBG Kementerian PUPR (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung)
- Badan Standardisasi Nasional (SNI Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Struktur Bangunan Gedung)