Studi Kasus: Proses PBG Kos-kosan di Jl. Jojoran III & Jl. Karang Menjangan Surabaya

Latar Belakang Proyek

• Jenis bangunan: Kos-kosan

• Lokasi: Jl. Jojoran III & Jl. Karang Menjangan, Kota Surabaya

• Pemilik: Bp. Jeffry Nova Rizal

• Tujuan: Mengurus Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) agar operasional kos-kosan berjalan sesuai peraturan, terhindar dari isu legalitas ataupun komplain lingkungan sekitar.

• Permintaan pemilik: Pendampingan penuh mulai dari pengecekan regulasi, penyesuaian gambar teknis, mitigasi dampak lingkungan, hingga penerbitan PBG.

Tantangan yang Dihadapi

1. Regulasi

   • Lokasi berada di kawasan padat pemukiman, terikat aturan tata ruang / zonasi di Kota Surabaya.

   • Misalnya, batasan luas lantai maksimal untuk kos-kosan, ketinggian bangunan, intensitas parkir, dan kepadatan penghuni perlu dicek.

2. Teknis Desain & Gambar Kerja

   • Perlu penyesuaian gambar kerja agar memenuhi syarat bangunan kos-kosan: jumlah kamar, akses koridor, ventilasi, tangga darurat, dan fasilitas penunjang seperti parkir motor/mobil.

   • Karena lokasi padat, kemungkinan area parkir terbatas, akses kendaraan dan lahan terbatas.

3. Dampak Lingkungan dan Operasional

   • Parkir: Lahan terbatas di Jl. Jojoran III & Jl. Karang Menjangan → bagaimana menyediakan cukup ruang parkir agar tidak mengganggu jalan/lingkungan.

   • Kebisingan: Aktivitas penghuni kos (teman, tamu, mobilitas malam) bisa menimbulkan komplain warga sekitar.

   • Air bersih & limbah: Konsumsi air meningkat, limbah domestik harus dikelola baik agar tidak ada masalah baunya atau kebocoran ke lingkungan.

   • Sampah: Volume sampah meningkat dari penghuni kos → dibutuhkan sistem pengelolaan yang jelas.

Solusi & Pendampingan

Tim pendamping (misalnya seperti yang dilakukan oleh konsultan) melakukan langkah-langkah berikut:

1. Konsultasi Awal & Analisis Regulasi

   • Memeriksa apakah zonasi lokasi kos-kosan memperbolehkan jenis usaha tersebut dan bagaimana syarat luas lantai, ketinggian, intensitas bangunan.

   • Mengecek apakah ada ketentuan khusus di Jl. Jojoran III & Jl. Karang Menjangan terkait usaha kos-kosan (zona hunian, zona kebisingan, jarak ke jalan maupun fasilitas umum).

2. Penyesuaian Desain Teknis

   • Mengoptimalkan layout bangunan agar efisien namun tetap dalam batas regulasi: jumlah kamar, koridor, ruang terbuka, ventilasi.

   • Menyediakan area parkir yang memadai: misalnya parkir motor di bagian depan/samping, satu-dua parkir mobil jika tersedia lahan.

   • Memastikan akses tangga dan evakuasi memadai, ventilasi dan pencahayaan alami cukup agar nyaman dan memenuhi standar.

3. Mitigasi Dampak Lingkungan

   • Parkir: Menentukan minimal jumlah parkir motor/ mobil agar penghuni tidak parkir sembarangan dan mengganggu jalan lingkungan.

   • Kebisingan: Menganjurkan penggunaan peredam suara di area‐strategis (misalnya kamar yang menghadap jalan), pemisahan ruang sosial/keramaian dari fasad langsung ke jalan.

   • Air bersih & limbah: Menyusun rencana pemasangan pompa/penampungan, sistem box limbah/sluice, koneksi ke sistem pembuangan kota atau sumur resapan bila perlu.

   • Sampah: Menyusun jadwal penjemputan, bekerjasama dengan pihak lingkungan setempat, menyediakan area sampah yang tertutup dan terpisah dari ruang tinggal.

4. Penyusunan & Pengurusan Dokumen PBG

   • Membuat gambar kerja lengkap, struktur, arsitektur, mekanikal/elektrikal sesuai standar.

   • Melengkapi dokumen teknis & lingkungan: seperti SPPL (Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan) jika diperlukan.

   • Mengurus administrasi ke instansi terkait (Dinas Penanaman Modal & Pelayanan Terpadu Satu Pintu / Dinas Cipta Karya / dll) hingga verifikasi.

5. Pendampingan Hingga Penerbitan

   • Mengawal tiap tahapan verifikasi, menghadiri pertemuan, menjawab pertanyaan teknis dari instansi.

   • Menyertakan pemilik (Bp. Jeffry Nova Rizal) dalam proses untuk memastikan keputusan cepat dan tepat.

   • Memastikan akhirnya terbitnya PBG dan proyek bisa dijalankan secara legal.

Hasil / Status

• Proyek sudah selesai prosedur pengurusan dan PBG telah diterbitkan.

• Dengan penerbitan PBG, usaha kos-kosan di Jl. Jojoran III & Jl. Karang Menjangan oleh Bp. Jeffry Nova Rizal dapat beroperasi secara legal dan sesuai peraturan, meminimalkan risiko hukum dan potensi keluhan lingkungan.

• Lingkungan sekitar pun mendapatkan kepastian bahwa bangunan telah memperhitungkan parkir, kebisingan, air, limbah, dan sampah.

Testimoni Pemilik

“Proses berjalan lancar setelah pendampingan, izin PBG keluar dalam waktu beberapa bulan sejak pengajuan. Saya merasa aman menjalankan usaha kos-kosan ini karena sudah sesuai aturan.” — Bp. Jeffry Nova Rizal